Новый налог на продажу квартир ( нормы, факты, цифры)
« НазадНовый налог на продажу квартир ( нормы, факты, цифры) 22.04.2016 13:00
С 1 января 2016 года на территории России начали действовать новые правила налогообложения физических лиц. При этом они особенно должны интересовать людей, которые собираются продать квартиру, купленную совсем недавно: новые правила способны лишить их части полученных денег. Законодательные нормы В настоящее время каждому владельцу жилья, который захотел его продать, необходимо будет заплатить подоходный налог. Но это в том случае, если квартира находилась в его собственности менее 5 лет. Справедливости ради нужно сказать, что такой сбор взимали и раньше, но только с тех людей, которые продавали свою недвижимость, приобретенную менее 3 лет назад. Сразу хотим оговориться, что новые правила налога на продажу квартир коснутся только тех собственников, которые купили их после 1 января 2016 года. Остальные же люди могут наслаждаться прежним порядком оплаты налогов: в котором речь идет не о пяти, а о трех годах ожидания с момента покупки. Причем это будет касаться также тех, кто получил жилье в наследство, в дар, по договору ренты или только что ее приватизировал. Кроме того, комментария требует тот факт, что дар здесь будет учитываться только полученный от ближайших родственников, которыми по Семейному Кодексу РФ считаются члены одной семьи, связанные между собой прямой восходящей или нисходящей линией, а также родные или сводные братья и сестры. Для остальных групп продавцов жилья есть еще одно интересное нововведение. В новых правилах вводится понятие «минимальная стоимость жилья». Оно представляет собой величину, зафиксированную в кадастре, впоследствии скорректированную, а проще говоря, умноженную на региональный коэффициент. По недвижимости Москвы названный коэффициент на сегодня составляет 0,7, и именно его будем мы использовать в дальнейших расчетах, чтобы на конкретных цифрах продемонстрировать обсуждаемое нововведение. При этом независимо от того, дешевле или дороже вы продаете квартиру относительно официальной минимальной цены, при определении налога будут учитываться именно кадастровая, а не реальная ее величина. Опасности нововведений Опасности нововведений для продавцов квартир четко видны при расчетах. С ними мы вас и ознакомим. К примеру, вы купили в Москве однокомнатную квартиру по цене 4 миллиона рублей, и сделка была оформлена после начала 2016 года. Затем вам срочно стали нужны деньги, и данную квартиру вы решили продать. При этом вы нашли покупателя и собираетесь ее реализовать все за те же 4 миллионов рублей. Сколько налог на прибыль вам придется заплатить? И не будет ли он равен нулю, так как никакой прибыли в реальности вы не получаете? По идее – да. Нет прибыли, и нет налога. Но мы же живем в России: теоретически платить не надо, а в реальности – нужно. Давайте посчитаем столько. Заглядываем в кадастр, и получается, что, согласно ему, ваша квартира оценивается в 6 миллионов рублей. То есть для государства вы должны продавать обсуждаемый вид недвижимости за 6 миллионов х 0,7, то есть за 4,2 миллиона рублей. Значит, доход будет составлять 200 тысяч рублей, с которых 13% подоходного налога будет равняться 26 тысяч рублей. Иная ситуация будет у тех людей, которым квартира досталась бесплатно: они должны будут заплатить налог с полной стоимости жилья, обозначенной в договоре, но опять же скорректированной на официальный минимум. Но вот другой пример. Если вы продали квартиру все за те же 4 миллиона рублей, а по кадастру ее стоимость оказалась существенно выше, скажем, 7 миллионов, то при умножении их на коэффициент 0,7 получится 4,9 миллионов рублей. То есть величина оказывается больше, чем вы получите от продажи квартиры. Значит, налог будет необходимо заплатить не с 4, а с 4,9 миллионов рублей. Он будет равен 4,9 х 13% = 637 тысяч рублей. Если же возникнет ситуация, когда кадастровая стоимость недвижимости при умножении на соответствующий коэффициент окажется меньше величины отраженной в договоре, то тогда налог будет платиться только с реальных денег. Однако при условии, что кадастровая оценка в реальности превышает рыночную, а так происходит достаточно часто, даже при продаже квартиры явно себе в убыток, по новым правилам вы все равно должны будете заплатить немаленький по величине налог на доход. Налоговый вычет Первый способ минимизации налога на продажу заключается в использовании налогового вычета. Его можно использовать раз в год, и на сегодня он равняется 1 миллион рублей. Исключением являются квартиры, стоимость которых не превышает указанную величину. При этом 1 миллион рублей будет вычитаться из налогооблагаемой базы. В этой связи рассмотрим два примера. Представим, что вы приобрели квартиру после 1 января 2016 года за 10 миллионов рублей, а затем продали ее за 12 миллионов рублей. Посчитаем, что при расчете кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент для Москвы 0,7, мы получили цену, меньшую, чем в реальности. Тогда используем налоговый вычет: 12 млн –10 млн – 1 млн = 1 миллион рублей. Именно это и будет считаться полученной вами прибылью, с которой нужно будет заплатить подоходный налог. Он будет равен 1 млн х 13% = 130 тысяч рублей. Однако если кадастровая стоимость будет, например, 20 миллионов рублей, а при продаже квартиры в реальности вы получили 12 миллионов, то налогооблагаемая база будет уже составлять 20 млн х 0,7 = 14 миллионов рублей. В такой ситуации налог будет рассчитываться как (14 млн – 10 млн – 1 млн) х 13% = 390 тысяч рублей. Другой пример из этой серии. Сначала вы безвозмездно получили квартиру, а потом ее продали, к примеру, за 4 миллиона рублей. Пусть это будет больше, чем стоимость по кадастру, умноженная на коэффициент 0,7. Тогда при использовании налогового вычета налогооблагаемая база будет составлять 4 млн – 1 млн = 3 миллиона рублей, а сумма налога – 390 тысяч рублей, рассчитанная как 3 млн х 13%. Однако при условии, что кадастровая сумма квартиры будет 7 миллионов рублей, как в выше обозначенном примере, то тогда налог на доход будет равен (7 млн х 0,7 – 1 млн) х 13% = 507 тысяч рублей. Учет затрат на улучшение состояния жилья Еще одним способом сэкономить свои деньги выступает учет затрат на улучшение состояния квартиры. При этом обязательно нужно будет представить документальное подтверждение всех расходов. Они также будут вычитаться из налогооблагаемой базы и позволят снизить налог. Так, к таким затратам можно будет отнести расходы на отделку и другие ремонтные работы, расходы на строительные материалы, расходы на разработку проектно-сметной документации, расходы на ремонт сетей водо-, газо- электроснабжения и тому подобное. Переуступка прав Другим способом не платить налог при перепродаже жилья выступает переуступка прав. Правда, это действует только в том случае, что ваша квартира еще только строится или речь идет о неприватизированной недвижимости. То есть нет объекта, нет собственности, а значит и дохода от ее перепродажи якобы тоже нет. |